Informe del Observatorio de Alquileres: Bariloche tiene más inquilinos y menos oferta para vivienda permanente

La Ordenanza 3456-CM-2024 creó el Observatorio de Alquileres de Bariloche con el objetivo de producir información sistemática sobre el mercado habitacional local.

El primer trabajo del Observatorio —desarrollado junto a la Universidad Nacional de Río Negro (UNRN)— es un informe preliminar que reúne datos existentes sobre oferta, demanda y tendencias del mercado de alquileres en San Carlos de Bariloche.

El documento se presenta como un prediagnóstico: el punto de partida de un proceso de análisis permanente que buscará incorporar nuevas fuentes, indicadores y mecanismos de participación de los distintos actores del mercado habitacional.

El dato central: del 17% al 26,2% de hogares inquilinos en dos décadas

El informe identifica el crecimiento sostenido de la población y de los hogares en Bariloche durante las últimas dos décadas como el motor de fondo del problema. Más hogares implican más demanda de vivienda, y una parte creciente de esa demanda se canaliza a través del alquiler.

La proporción de hogares que alquilan pasó del 17% en 2001 al 26,2% en 2022, un salto de casi diez puntos porcentuales en veinte años. Eso significa que uno de cada cuatro hogares barilochenses vive en una vivienda alquilada, consolidando lo que el informe llama un proceso de inquilinización de la población.

El alquiler turístico: presión sobre la oferta disponible

El informe identifica al crecimiento de los alquileres turísticos y temporarios impulsados por plataformas digitales como un factor que genera tensiones directas sobre la disponibilidad de viviendas para residencia permanente. Las estimaciones incluidas en el documento indican que la oferta de unidades destinadas al alquiler turístico supera ampliamente la cantidad de alojamientos registrados formalmente.

Esa brecha entre la oferta turística formal e informal describe un mercado donde una parte significativa del parque habitacional de la ciudad no está disponible para los residentes que buscan alquilar de manera permanente, sino que compite con ellos desde el lado de la demanda de divisas turísticas.

Las viviendas ociosas y el déficit que no para

El informe también señala un número importante de viviendas ociosas o subutilizadas, dato que abre la pregunta sobre la posibilidad de ampliar la oferta para residentes permanentes sin necesidad de nueva construcción.

En paralelo, el documento advierte que Bariloche mantiene niveles significativos de déficit habitacional y que las políticas públicas históricas no lograron acompañar el ritmo de crecimiento de la demanda. Esa brecha acumulada es el contexto en el que opera el mercado de alquileres: una ciudad que crece más rápido que su capacidad de generar vivienda accesible para todos los que llegan.

Qué es el Observatorio de Alquileres de Bariloche y para qué fue creado
El Observatorio de Alquileres de San Carlos de Bariloche es un espacio de trabajo creado por ordenanza para relevar y analizar información sobre el mercado de alquileres de la ciudad.

Su objetivo es generar datos que permitan comprender cómo evoluciona la oferta y la demanda de viviendas, cuáles son los precios que se pagan y qué impacto tienen fenómenos como el crecimiento de los alquileres turísticos.

¿Qué hace en la práctica?
— Reúne información sobre alquileres permanentes y temporarios.
— Monitorea la evolución de precios, disponibilidad de viviendas y condiciones del mercado.
— Elabora informes y diagnósticos para que el Municipio cuente con información al momento de diseñar políticas habitacionales.

¿Quiénes lo integran?
El Observatorio tiene una composición multisectorial. Participan organismos públicos municipales, el Concejo Municipal, la Defensoría del Pueblo, el Instituto Municipal de Tierras y Viviendas para el Hábitat Social (IMTVHS) y representantes de distintos sectores de la comunidad vinculados a la vivienda, el turismo y la actividad inmobiliaria.

Por qué se creó
El organismo fue creado mediante la Ordenanza 3456-CM-2024, en un contexto marcado por la dificultad creciente para acceder a alquileres permanentes en Bariloche. Entre los factores señalados aparecen la escasez de oferta habitacional, el crecimiento de los alquileres turísticos y la presión sobre el mercado inmobiliario local.